Как заявил доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» БНТУ Виктор Шанюкевич, на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости влияет большое число факторов, которые в зависимости от своего сочетания, а также приоритетов и определяют их. Важнейшим из этих факторов являются итоги жилищного строительства за 2014 год.

В прошедшем году в стране построено 68,7 тыс. квартир, введено в эксплуатацию 5522,4 тыс. кв. м. общей площади жилья (из которых 51% предназначено для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).

В Минске построено 19636 квартир (в 2013 году – 16740, в 2012 году – 14366), и введено в эксплуатацию 1322,2 тыс. кв.м. общей площади жилья (что составляет 132,2 % к предусмотренному заданию на год). Из них для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в эксплуатацию 405,2 тыс. кв. м. общей площади жилья, в том числе 291 тыс. кв.м. строилось с использованием государственной поддержки (эти квартиры имеют законодательные ограничения по продаже).

Простые арифметические расчеты (1322,2 тыс. – 291,0 тыс.= 1031,2 тыс. кв.м.) показывают, что более 1 млн. кв. м. жилья были и появятся в обороте купли-продажи, что окажет существенное «давление» на формирование рыночной стоимости 1 кв.м. жилья в течение всего 2015 года. Но, это не значит, что этот дополнительный «миллионник» опустит цену жилья: ни один из собственников не продаст дешевле, чем инвестиционно затратил на строительство или покупку, имея возможность переждать с продажей или же сдать квартиру в аренду (следствием чего стало снижение в Минске арендных ставок на «типовые» квартиры в долларовом эквиваленте и, соответственно, сужение предложения на вторичном рынке).

Таким образом, налицо нелогичное систематическое превышение годовых заданий жилищного строительства, особенно в столице (в крупных европейских городах, столько сколько у нас – не строят). Подобные факты дополнительно указывают на недостаточное государственное регулирование жилищного строительства (например, по-прежнему малы объемы капитального ремонта, реконструкции, модернизации имеющегося жилищного фонда) в стране. Президент Беларуси Александр Лукашенко на встрече с представителями белорусских и зарубежных СМИ 29 января 2015 года отметил, что «…и так Минск, … достаточно населен. Если не сказать больше – перенаселен. … Надо придать ему… лоск … где что-то надо доделать, что подделать, подсветить, построить дополнительно».

В утвержденных Совмином планах по вводу жилья на 2015 год предусмотрено строительство в Минске уже 900 тыс. кв. м., из которых 550 тыс. кв.м. для граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий (в т.ч. 400 тыс. кв.м. с господдержкой). Этот означает, что в рыночный оборот дополнительно «вольется» только 500 тыс. кв.м жилья в новостройках. Такие же цифры запланированы и на 2016 год. Итого: планируется существенное снижение объема предложений в ближайшие 2 года.

При этом значительное уменьшение предложений на рынке жилищного строительства совпадет по времени с формирующимся сейчас отложенным спросом на приобретение жилья (белорусы уже скупили телевизоры, стиральные машины, автомобили, теперь на «повестке дня» - покупка жилья), увеличением объемов строительства арендного жилья (которое не подлежит продаже), возрастанием интересам к приобретению жилья в столице гражданами иностранных государств и др., что в ближайшей перспективе заново начнет поднимать стоимость квадратного метра жилья и, в первую очередь, в Минске.

Эмоции же покупателей в настоящее время строятся на их прогнозах значительного снижения цен на жилье, и подогреваются мнением, будто цены завышены. Все в ожидании, что цены «упадут». Эта тенденция наметилась в прошлом году и выражалась в уменьшении количества сделок, что свидетельствует также о формировании на рынке отложенного спроса. Значительного падения цены не произойдет. Да, тренд на снижение цены жилья есть, но не более. Дополнительно это подтверждают многолетние исследования изменения цены кв.м жилья в столице в разрезе ее цикличности (начиная с 1992 года цикл составляет около 11-12 лет).

Поэтому, обвала стоимости жилья не будет. Покупатели, поймайте свою «жилищную» удачу в период ее снижения. Стоимость квадратного метра со временем начнет увеличиваться. А потому советовал бы исходить, главным образом, из того, насколько выбранная вами сейчас квартира соответствуют вашим требованиям, а цена – «размеру кошелька». Если ждать небольшого снижения цены, которое можно выиграть некоторым ожиданием, те же 5%-10% от стоимости реально «сторговать» у продавца сейчас.

Многим из нас свойственно стремление к стабильности и уверенности в будущем, приобретение же жилья, наряду с решением жилищных проблем, рассматривается нашими согражданами как надежный инвестиционный инструмент. Спрос на недвижимость – будет.

Ежедневник, 18 февраля 2015