На рынку нерухомасці — зацішша

Рэзкае змяненне курсу беларускага рубля і патавая сітуацыя з прадастаўленнем крэдытаў (у тым ліку на набыццё жылля) адбілася на многіх сферах нашага жыцця. Пацярпеў і рынак жылля. Практычна ўсе ўдзельнікі рынку цяпер у стане нявызначанасці. Разам з нашымі экспертамі мы пастараемся прадбачыць, чаго чакаць у сувязі з новымі выклікамі, і калі сітуацыя хоць бы трохі стабілізуецца.

Сталічны рынак другаснага жылля, як бы замер у чаканні карэкціроўкі цэннікаў аб’ектаў нерухомасці ў бок паніжэння. Што ні кажы, кватэры выстаўляюцца на продаж у рублях, але менавіта ў гэтых банкнотах цана нерухомасці ў нас з’яўляецца паказчыкам плаваючым. Ужо не першы дзясятак гадоў мы ўсё-ткі працуем на рынку, дзе нерухомасць прывязваецца да долара, а таму прадаўцы пералічваюць цэны па новым курсе і прапануюць пакупнікам плаціць ужо іншыя грошы. Пакупнікі ж адмаўляюцца ісці на такі крок, паколькі інфляцыі, як такой, у краіне не назіраецца, а ў рублёвым эквіваленце ім прапануюць набыць тавар значна даражэй. Чаму так?

На думку нашага эксперта, ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць», дырэктара агенцтва нерухомасці «БелЦГН» Мікалая Прасталупава, у сітуацыі, дзе аплата за тавар вядзецца ў рублях, а самі сумы грошай прывязаныя да долара, паўстала сутыкненне сфер інтарэсаў і, не толькі. Цяпер на рынку, па словах эксперта, ажыццяўляюцца адзінкавыя здзелкі, якія былі падрыхтаваныя яшчэ да гадзіны пік. На думку спецыяліста, цэны ў рэкламных праспектах практычна не змяніліся, але пры правядзенні рэальных здзелак выніковыя сумы, як правіла, на 5–10 % менш першапачаткова заяўленых. Рэальныя зніжкі, пры продажы аднапакаёвых кватэр складаюць да 3 тысяч долараў, двухпакаёвых кватэр — да 5 тысяч долараў. Аднак, саміх здзелак на рынку нерэальна мала і, вось чаму.

Справа ў тым, што валюта ў пакупнікоў ёсць, але скарыстацца ёю ў поўнай меры кліенты не могуць. У многіх фінансавых установах часова ўведзены пэўны ліміт па зняцці наяўных грашовых сродкаў іншых краін. Калі грошы ў кліентаў ляжалі «пад падушкай», праблемы наогул не існуе, а вось калі грашовая «падушка бяспекі» знаходзіцца ў банках па дагаворы на ўкладзе, ці проста на рахунках...

І яшчэ, як да гэтага часу пакупнік разлічваўся з прадаўцом? Калі груба, схема гэта выглядала так. Кліент браў долары, перавадзіў у рублі і клаў іх на рахунак прадаўца. Потым падпісваўся дагавор куплі-продажу, пасля чаго рублі атрымліваў былы гаспадар кватэры, які, у далейшым, перавадзіў іх назад у долары. Цяпер гэты механізм практычна не дзейнічае, ці працуе праз раз, зноў-такі па прычыне банкаўскіх лімітаў. Згодны, прадаўцы з пакупнікамі заўсёды адшукаюць механізм перадачы грошай, але ці будзе ён цяпер абсалютна бяспечным?

Лічыцца, што 80–90 % здзелак на рынку нерухомасці, гэта аперацыі, калі кліент адначасова з’яўляецца прадаўцом і пакупніком жылля. Калі чалавек купляе вялікую па плошчы кватэру, чым ён прадае, то яму неабходна мець на руках дадаткова 10–15 тысяч долараў. А калі ўлічыць, што ў кватэры трэба зрабіць рамонт — проста неабходна ўсё 25 тысяч долараў. Дзе іх узяць? Правільна, крэдыт.

Вось толькі «паход» на сайты банкаў сёння выклікае засмучэнне. Не паспееш клікнуць на патрэбную ўкладку, як перад вачыма ўсплывае папярэджанне: «Праграмы крэдытавання прыпынены».

Большасць камерцыйных банкаў яшчэ паўгода таму актыўна спансіравалі будаўніцтва, менш актыўна падтрымлівалі другасны рынак і прапаноўвалі партнёрскія праграмы з двума дзясяткамі забудоўшчыкаў. Амаль усе яны з канца лютага прыпынілі прыём дакументаў як на новыя крэдыты, так і на павелічэнне лімітаў ранейшых пазык.

Найбуйнейшыя сістэмныя банкі рэальна дапамагаюць толькі чаргавікам і толькі па 240-м указу. Па сутнасці, на рынку застаўся адзін «Беларусбанк». Хоць гэта як палічыць. «Іпатэка Экспрэс», якую банк прапаноўваў і раней, падрасла да 23 % (супраць восеньскіх 21 %). У астатнім усё як і раней: да 20 гадоў, пад заклад той самай кватэры (можа спатрэбіцца яшчэ і паручыцель), мужа/жонку можна ўключаць у сукупны даход, датэрмінова пагасіць таксама можна. Прапанова распаўсюджваецца толькі на гатовае жыллё.

Мы паспрабуем узяць нашы 25 тысяч долараў па курсе. Паўгода таму гэта было 60 з лішнім тысяч рублёў, цяпер — 80 тысяч з капейкамі (калі па Нацбанку). Уявім, што іншых крэдытаў у нас няма. Каб атрымаць 80 тысяч рублёў у крэдыт, сярэдні даход павінен складаць не менш 2668 рублёў. Гэта прыблізны разлік. Тады памер плацяжу складзе 1868 рублёў. Гэта максімальная сума, потым яна будзе змяншацца. Але гэта з гадамі. Дагавор паручыцельства каштуе 35 рублёў. Калі вы будзеце плаціць па графіку ўсе 20 гадоў, то пераплата складзе 184 тысячы рублёў. Стаўка можа павялічыцца, так як крэдыт залежыць ад стаўкі рэфінансавання. Не зусім салодка? Так.

Намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі групы кампаній «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў лічыць, што крызіс, выкліканы каранавірусам, паказаў — логіка заўсёды прыкладна аднолькавая: як толькі сітуацыя стабілізуецца, людзі вырашаюцца на здзелкі з нерухомасцю. І вядома, яны глядзяць на крэдытныя прадукты. Вяртанне «Іпатэкі Экспрэс» ад «Беларусбанка» ў 2021 годзе са стаўкай у 20–21 %, з аднаго боку, актывізавала рынак (бо крэдытавання ў другасны рынак мала хто чакаў), але з другога — знізіла долю пакупнікоў з крэдытамі роўна напалову.

Напрыклад, за люты здзелкі з прыцягненнем крэдыту склалі толькі 12 % ад іх агульнай колькасці. Пры гэтым усе крэдытныя лініі былі адкрыты кліентамі да 24 лютага. А ў сакавіку такіх здзелак у гэтага агенцтва ўжо не было зусім.

Попыт на кватэры ў Мінску ёсць і цяпер, мяркуе спецыяліст. Прычым, ён прыкметна не аслабеў. Проста ў адных патэнцыяльных пакупнікоў ён фінансава забяспечаны (яны гатовыя хоць сёння выкласці грошы), а ў іншых — адкладзены. Так, ім трэба памяняць кватэру, палепшыць свае ўмовы, і яны былі на парозе гэтага яшчэ ў лютым, планы прыйшлося скарэкціраваць.

З улікам абстаноўкі цяперашнія 23 % у вачах пакупніка сталі значна больш «цяжкімі». Пералічваючы плацяжы, чалавек мяркуе, што курс можа вырасці яшчэ, стаўка рэфінансавання павялічыцца, прадукты падаражэюць.

А што з прагнозам на заўтра? Пакуль ён не аптымістычны. На думку аналітыка, здзелкі з прыцягненнем крэдытаў праходзіць будуць, але ў значна меншай колькасці. І не з-за таго, што банкі не прапаноўваюць варыянты. Нават калі ўсе банкі цяпер запусцяць свае прадукты з рынкавай стаўкай, чэргаў у іпатэчных аддзелах не здарыцца. Таму што сёння пакупнікі будуць проста баяцца браць на сябе непасільны цяжар.

Асноўны ж попыт засяродзіцца на кватэрах ніжэйшага коштавага сегмента кожнага з класаў якасці. Калі мы бяром тыпавыя панэльныя аднапакаёвыя кватэры са свежым рамонтам,, то пры разбежцы цэнаў ад 40 тысяч долараў да 45 тысяч па курсе браць будуць тыя, што танней. За чужы, хай і вельмі добры рамонт людзі сёння пераплачваць не захочуць, лічыць спецыяліст.

І яшчэ. Сітуацыя змянілася, але яна такая, якая ёсць. Гэта як з надвор’ем: адным сваім жаданнем або ўпартасцю наступ зімы і халадоў не спыніць і ўжо тым больш не павярнуць назад. Проста трэба гэта прыняць і адпаведна апранацца.

Зразумела, што ёсць прадаўцы, якія не сочаць за сітуацыяй і таму будуць трымаць цэны да апошняга, дзівячыся прапановам аб зніжцы. Але рана ці позна і яны зразумеюць, што аднаго толькі іх жадання для продажу кватэры мала. Ёсць рынкавыя законы цэнаўтварэння, і згодна з імі сёння з-за вялікага курсу долара і моцна прасеўшай пакупніцкай здольнасці цэны, сфармаваныя ў доларах у лютым, ужо не жыццяздольныя. Зараз час пакупніка і менавіта ён вызначае, што купляць і за колькі. І гэта не ўльтыматыўная, а вымушаная пазіцыя пакупнікоў, якія хочуць набыць кватэру, але па старых цэнах ужо не могуць гэтага зрабіць.

У любым выпадку прадаўцы яшчэ ні разу не апускалі цэннік так, каб цалкам «кампенсаваць» пакупніку рост курсу, лічыць Андрэй Чарнышоў. Таму чакаць, што трохпакаёвая кватэра, якая аб’ектыўна каштавала 76 тысяч долараў па курсе, раптам стане прадавацца за 55 тысяч ці каля таго, не трэба. Але да 68 тысячам у эквіваленце (калі адштурхоўвацца ад цяперашняй сітуацыі) яна абавязкова прыйдзе. Ведаючы гэтую формулу, вы можаце самастойна вылічыць, якой павінна быць мінімальная зніжка, для таго, каб вашай кватэрай зацікавіліся пакупнікі.

Паколькі цяпер кватэры, выстаўленыя па мінулых цэнах або з чыста ўмоўнай зніжкай, проста застаюцца без увагі патэнцыяльных пакупнікоў. Пры гэтым трэба разумець, што размова вядзецца аб цэнах рэальных здзелак, а не аб цэнах выстаўлення на продаж па аналогіі з іншымі падобнымі аб’явамі. Калі кватэры першапачаткова былі пераацэнены, то зніжка будзе значна вышэй.

На бягучы момант прадаўцы ўжо гатовыя на гандаль у межах 8%, што як раз адпавядае курсу, які вырас прыкладна на 27 %. І падобныя кватэры знаходзяць сваіх пакупнікоў вельмі хутка.

Аднак з улікам таго, што сёння мы назіраем больш складаную і шматфактарную сітуацыю, чым тыя, што былі ў мінулыя гады, падобную зніжку нельга назваць выніковай для таго, каб актыўнасць у поўнай меры вярнулася на рынак.

На просьбу, аб доўгатэрміновым прагнозе развіцця рынку нерухомасці ў краіне, наш эксперт Мікалай Прасталупаў адзначыў, што хутчэй за ўсё ў канцы мая месяца адбудзецца выніковае падзенне цэнаў на рынку другаснага жылля на ўзроўні 10–15 % у параўнанні з цэнамі, якія былі ў канцы лютага. Даваць больш доўгатэрміновы прагноз нерэальна, таму што летам назіраецца зацішша ў сферы гандлю нерухомасцю.

Аўтар: Сяргей Куркач
Звязда, 23 сакавіка 2022